香港50%户籍人口居住公屋

　　我国从1998年取消福利分房，从此以后福利房的概念就退出了中国的房地产市场，但是取消福利分房后很长一段时间内房价并没有快速上涨，原因何在？

　　其实在取消福利分房的同时，我国开始了大规模的旧城改造，也就是动拆迁。相信大家都比较了解动拆迁的政策，其实在动拆迁的过程中就隐含了福利的因素。在实施动拆迁的前几年，基本上是以实物形式进行补偿，所以当时房价上涨还是不明显。从1998年到2005年，动拆迁的比例从38%下降到8%，也就是说政府福利补偿的比例是逐年

下降的，住宅的商品化是逐年上升的。在这个过程中，政府并没有采取其他的措施增加其他形式福利房（如公房或廉租房）的供应量，所以房价近几年出现了快速的上涨。

　　其实在一些发达国家和地区，住宅的商品化程度也并不是非常高。比如香港房屋署提供了50%户籍人口居住的公屋，而像新加坡这样的发达国家住宅商品化的比例也只有20%。所以我们认为政府在住宅制度变化过程中角色的缺失是造成房价上涨的首要原因。目前应当采取的办法是继续加大廉租房、配套房和中低价位商品房的供应，扩大申请的范围并进行严格管理。

　　开发商自身缺乏约束机制

　　目前，对于部分开发商来说，房屋价格还是有多高卖多高，为此他们不惜采取捂盘、哄抬房价等手段获取超额利润。而在房地产市场发达的国家，在房地产开发的过程中有基金的参与，甚至有些项目通过一些途径公众化，这样就有第三方对房地产开发商进行监管，开发商的行为就会受到限制。另外即使销售获得的超额利润开发商也无法独享，甚至大部分由基金或者公众分享，这样开发商在推动房价方面也没有太大的动力了。所以改变房地产行业开发运作的模式，让第三方甚至公众都参与到房地产开发中来，也有利于遏止房价上涨。

　　改善投资环境缩小贫富差距

　　增加投资渠道，降低住宅作为投资品的含金量。目前国内的投资渠道还是过少，另外WTO后随着人民币的升值，更多的热钱拥入国内，造成国内目前股市、房市齐涨的局面。而且目前国内依然是负利率，大量的银行储蓄不仅没有收益而且有损失，为了保值、增值，大量资金进入楼市、股市也就不足为奇了。所以我们认为增加投资渠道可以为资金开拓更多的投资渠道，也可以抑制投资楼市。

　　目前国内的情况是一部分人手中空关着几套甚至十几套房子，而另外很大一部分人买不起房子。造成这种现象的原因是国内日益加剧的贫富差距，即使增加住宅的供应量也会被这种无效的需求所消化。所以，通过政策手段进行财富转移是遏止房价上涨的一个手段。

　　进行必要的理财教育

　　加强理财教育，认清财务风险。其实房地产市场中还有一种人，他们虽然手中有几套房子却承受着巨额的债务，财务风险非常大。但是由于缺乏理财知识的学习，他们不懂得风险控制，认为负债买房就是投资。所以加强理财教育也可以降低无效需求。

　　提升投资者素质，让投资组合多元化。相对于股票、债券、金融期货等金融投资产品，房地产投资的技术含量还是比较低。特别是前几年，住宅产品差异化不大的环境下，只要大势好，什么样的房子都能涨的现象让很多素质不高的投资者也可以参与到房地产投资中来。而目前房地产快速上涨的走势，不可能长期持续。而且从房地产投资个案上看，由于产品差异化加大，投资亏损的现象也越来越多。