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中内环老公房市场有金可掘
2007年9月20日 06:09
来源:劳动报 选稿:崔笑愚
  一直以来,老公房凭借总价低、周边配套成熟、出行便捷等优点,不仅受到楼市投资“散户”的青睐,同时也受到部分年轻置业人群的关注。随着近期老公房租金的持续攀升,近来中内环老公房市场展现出新的活力。

  对此,美联物业江浦分行高级营业经理苏敏介绍,随着市中心核心区域房价的逐级攀升,有不少核心区域老公房由于价格涨至高位而失去了长期投资的意义。而中内环区间,如鞍山板块的鞍山新村,浦东的梅园、竹园新村,北新泾板块的新泾新村,以及曹杨板块的白玉新村等八大热点板块,由于都是传统的居民区,居住环境及生活设施配套齐全,且价位相比同区域次新房源具有明显优势,受到部分年轻置业人群及楼市投资“散户”的关注。

  苏敏介绍,现时购买老公房的自住客户中,以年轻夫妇居多。该类人群虽然成家,但由于就业不久,手中闲置资金有限,购买预算百万的房源会产生承担过重还贷压力而影响生活品质等问题。而购买一套老公
房,需要支付十几或二十万元的首付,相对就比较轻松,有利于新婚一族更好规划家庭的财务支配。

  与此同时,部分资金有限,追求稳定收益的楼市投资“散户”也十分关注老公房市场。苏敏介绍,老公房稳步上扬的租金回报是吸引投资“散户”的关键所在,但并不是所有的老公房均适合投资。在预备投资老公房时,还是应该关注周边交通配套、生活购物等设施的完善程度。生活是否便利,在很大程度上决定了老公房租赁回报的稳定性与成长性。

  资料链接

  八大老公房热点板块

  杨浦鞍山板块

  鞍山板块紧邻控江路商圈,配套设施完善,是传统的大型居住聚集区。该板块交通便利、生活配套成熟,有联华、华联等中型超市密布,控江路商圈购物方便;新华医院的儿科门诊享有盛誉;公交线路多,出行便捷。最为主要的是这里是两条轨道交通线路的交汇点,其一是在不久的将来将要通车的轨道交通8号线,另外一条就是目前已经动工开建的轨道交通10号线。

  老公房近期房价逼近11000~12000元/平方米,从6月开始,租金不断上扬,现时1室半1500元/月左右,1室户1000~1300元/月左右。周边轨道交通8号线的年底即将开通。

  长宁北新泾板块

  目前该板块老公房挂牌价大多在12500~12600元/平方米间,价格较轨道2号线开通前有了较大程度的提高,随着周边配套设施的完善,这些房源仍旧具有不小的升值潜力。

  美联物业富贵分行营业经理张广超介绍,此板块在出租市场上优势明显,1室户房源租金基本在2000元/月,2室户房源3000元/月,最近一段时间需求量和成交量又有了比较大的增长,月租金也有小幅上扬。

  浦东陆家嘴源深板块

  临近浦东陆家嘴和源深板块的梅园新村、竹园新村、智东小区和羽北小区,是一片传统的居民小区。美联物业张扬路分行副营业经理单峰介绍,梅园新村地块受到市政规划的影响,现时均价在16000元/平方米左右,同比去年同地段平均价13000而言明显上升。而在租赁市场,35平方米的一室户租金已达2000元/月,50~70平方米的二室为3000元/月。此板块也为浦东的学区区域,有福山路小学和进才中学等多所重点中小学。有部分的家长,购买此板块的老公房,用于为子女落户就读。

  普陀曹杨板块

  内环曹杨板块也聚集了不少规模较大的居民住宅区域。现时该板块的老公房均价是13000~14000元/平方米,较2个月前的11000~11500元/平方米有了较大幅度的提高。曹杨板块的白玉新村租赁市况最好,由于该小区靠近金沙江路轻轨站,步行只需10分钟。现时租金价格1室户为1500~2000元/月,2室户2500元/月,租客主要为内环工作的外来白领。

  徐汇田林板块

  徐汇田林紧靠漕河泾开发区,在徐家汇商圈内,配套成熟的田林板块一直是工作在徐家汇附近白领的租房首选地。现时的均价在11000元/平方米左右,从5月的10000元/平方米有了大幅度的提高。现时除年轻夫妇自住过渡购房外,为孩子落户在徐汇区读书而购房的客户比例也很高。有一案例,一对夫妻在6月买下田林新村40平方米的一房,总计房款44万元,主要是出于孩子能够在徐汇区田林第三小学读书着想。预计未来虽然会因为周边楼盘开盘而带动一定的价格增长,但是涨幅不会很大。

  长宁天山板块

  天山板块紧靠中山公园和虹桥经济开发区,一直是白领聚集区所热衷的热租区域。随着轨道交通2号线西延伸段的建成通车,天山新村的交通状况得到了极大的提升,从而使得寻租人群扩大,如来自人民广场、静安寺等传统大型CBD地区的白领,也会来此租房居住。

  天山板块生活配套成熟,周边名校聚集,如天山中学、天山第二中学、娄山关中学以及耀中国际学校等,吸引了众多购房者前来置业。目前天山新村出租房源一室户月租金在1600~1800元之间,二房月租金在2500元左右。目前天山新村内有不少小面积房源推出,房价从12000~18000元/平方米不等,其中有不少是面积在40平方米以下的一室户,总价不高,适合投资。

  普陀石泉宜川板块

  石泉宜川板块,是普陀区内老牌新村聚集区,板块内新村密集,包括宜川、甘泉、石泉、管弄、石岚、沪太新村等。板块交通状况非常理想,乘公交车40路、312路、128路、738路等可前往南京西路、人民广场等CBD地区,轨道交通3、4号线中潭路站就设在板块内,此外在建过程中的轨道交通7号线也从板块经过。此外生活设施配备齐全,大型超市有乐购大卖场、永乐家电、好美家大卖场等分布在板块内。

  目前板块内老公房的价格在9500~12000元/平方米之间,大多为面积在40平方米左右的一室户,或者为55平方米左右的两房。目前一室户月租金在1400元左右,两房租金稍高一些,约1800元。

  浦东上南板块

  上南板块也是浦东新区内一个比较有名的新村聚集区,这里同时为多条轨道交通线路交汇区域,如轨道交通线7、8号线贯穿板块,即将通车的轨道交通6号线也与板块“擦肩而过”;而在远景规划中,还有轨道交通13号线也会在板块内设有站台。该板块紧靠世博会会址,在未来一段时间内,这里的各项配套设施将会得到进一步改善,其远景利好可期。

  此外,上南板块紧靠陆家嘴CBD地区,并不缺乏租赁客户,长期投资有坚实的市场基础。目前分布有上南新村、上钢新村、德州新村等,二手房源主要出自这些新村,多为面积在40平方米左右的一室户,以及面积约60平方米的两房,售价在11000元/平方米左右。而租金价格尚有上涨空间,一房月租金约1400元,两房约1800元。


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