上海二手房指数办公室最新分析报告显示，二手房市场受假期等外部因素影响，造成2月成交量大幅度下降，但从整体看，市场的刚性需求依旧强烈。通过对2月下旬的市场监控显示，购房者参与度开始回升。并且随着3月的到来，一些区域的带看量也逐渐活跃起来，成交情况有好转的迹象。

　　二手房价格基本无变动  

　　2008年2月，上海二手房指数为2271点，较1月上涨25点，涨幅仅为1.1%。2月恰逢传统购房淡季，春节长假使购房者的看房热情迅速降低。同时，一手房打折风直接影响到这些新盘周边二手房市场，令部分购房者加大对房价下降预期心理。再者，政府新公布的经济适用房

开工计划以及“限价房”、“经济租用房”等政策出台，又使部分意向购房者搁置近期购房计划，翘首等待政策付诸实施。因此，2月二手房市场总体呈现低迷，但下旬起开始回升。

　　据汉宇地产临平分行经理颜琛琦介绍，虹口区在春节过后市场上出来购房的客户明显比去年年底至2月上旬多，同时这些客户的购房速度也比较快。这主要是由于虹口区一手楼盘一直较少，意欲在该区购房者几乎只有二手房可选；而也正因为房源供应的不够充沛，这些二手房业主心态长期稳定，即使面对年前市场的诸多“风声”，依然保持着坚挺的价格，年后影响面最广的万科降价风波也只是使得买卖双方都陷入了观望局面而已。春节过后，眼见一手房没有新盘供应，二手房没有降低价格，再加上市场上不断出现的“非拐点论”，使得持币观望的刚性需求逐渐显现。

　　汉宇地产统计数据显示，2月下旬虹口区成交的房源主要集中在80-90平方米的自用紧凑两房和170平方米以上的大户型。从价格来看，基本没有什么变动，没有统一的上涨或者下滑趋势，依房源装修的差异和房东心态不同有5%左右的上下浮动。例如，汉宇地产2月成交了一套82平方米的景明花园，成交单价为15100元，比1月成交均价便宜了约1000元；而与此同时成交的一套85平方米的中皇广场，成交单价16900元，比1月成交均价上涨了约1500元。此外，像阳明新城和旭园的成交均价在15800-16000元，新外滩花园在44000元左右，同去年年底至今年1月价格相比，变化都不是很大。

　　部分自住区域行情回升

　　二手房指数办公室分析报告指出，自2月下旬开始，部分自住区域行情有所回升。传统自住区域表现较好，月末市场行情有所回暖。如虹口、杨浦和闸北等，二手房涨幅分别为4.11%、4.1%和3.89%。其中，虹口的曲阳以及凉城板块，在经历短暂调整后，2月受到自住客户的青睐，分别上涨4.6%和4.43%；杨浦的中原板块，凭借其交通以及生活配套完善的优势，2月上涨4.44%；北外滩板块受上海港国际客运中心开发提速影响，区域价值快速提升，2月大幅上升6.22%。

　　闵行区是万科降价促销楼盘所在区域，但事实上二手市场受其影响是比较小的，从市场价格来看较为平稳，房东主动降低售价的情况比较少，只是个别房源因为房东心态的不稳而出现下跌，并且多为试探性地2万、3万减少；并且在金汇、都市、莲花等板块，价格依然坚挺。据汉宇地产分析，万科降价带来的影响更多地表现为近来闵行的二手房买卖特别难谈，购房者和房东的心态相去甚远，双方心理价位落差往往有10万之多，因此成交量更为寥寥。不过自春节后，这种迹象有所好转，特别是在区域品质较好的金汇板块，年后市场有所回暖，在观望一段时间后，一些刚性需求的自住客陆续出来看房，购房者心态趋于理性，在二手房价格还比较平稳时出手。在这种心态影响下，年后二手房成交量有所上升。

　　目前金汇板块成交行情最好的还是金汇华光城、金汇一街坊等。前者的成交均价在16000-18500元左右，后者成交均价在13000-14000元左右。从价格来看，与年前基本持平，购买者多用于自住。

　　二手房指数报告显示,传统中心区域2月二手房市场表现较为稳定，除部分区域受个案影响，总体仍保持上升趋势，成交价格稳定。其中，黄浦区2月整体涨幅大幅下滑，主要受南京东路板块涨幅明显趋缓影响，仅上涨2.15%；卢湾和长宁2月表现略有好转，涨幅分别为3.70%和2.97%；静安区受曹家渡板块下跌1.70%的影响，整体涨幅受到拖累，仅上涨1.53%。

　　成交价格仍在高位波动

　　二手房指数指数办公室分析认为,目前在投资者集中，后市供应量充足的区域，二手房挂牌价格“松动”现象有所放大，但降价效果不明显，成交量始终未见起色。抽样统计数据显示，二手房成交量较1月又有3成的降幅。但是，就在成交量不足的情况下，二手房成交价格仍在高位波动，只是涨幅回落。

　　据汉宇地产陆家嘴区经张瑜钊介绍，2月的陆家嘴市场也受到了从银行增加储备金利率到市场拐点论的多重影响。在房东仍坚信市场会越来越好，坚持价格不变的同时，买方观望情绪浓重，毕竟在陆家嘴的楼盘多是总价在数百万的高端楼盘，谁都想买到更便宜一点的房子。即使相信稀缺板块价格不会降到哪里去，也愿意等一阵子再出手。在这种心理的促使下，2月境内客户群基本没有成交量。不过，近来一些境外人士反倒开始动起来了，因为贷美金购房即使房价不涨仅人民币增值就可以获利不少。

　　2月份在这些境外购房人士的支撑下，陆家嘴板块成交标的总价值更大一些。大部分成交总价基本都在600万元以上。例如在2月下旬汉宇成交了一套396平方米的家化滨江苑，总价828万元，折合单价20900元；仁恒滨江园170平方米，总价640万元，折单价37500元。此外，世茂滨江花园、仁恒滨江花园、盛大金磐等陆家嘴的代表性楼盘也受到了许多购房者关注，目前单价基本都在4万元以上。

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