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高房价与低利率失衡 七折房贷恐难持久

2009年6月22日 03:39

来源:劳动报 作者:徐进 选稿:袁松禄

  买房,无疑是近期最热门的话题。统计数据显示,作为楼市风向标的北京、上海、广州、深圳这样的一线城市,房价已基本回归2007年最高峰水平,在市中心局部地区甚至已打破了历史纪录。不过,和2007年相比,银行房贷仍处于一个比较低的标准,以优质客户“七折房贷”计算,利率只有4.158%。高房价,低利率,天平的两端已失衡,有市场人士甚至认为,利率偏低在某种程度上把房价推高了

  高房价与低利率失衡

  在过去的几年里,房贷利率一直和房价呈正比关系。2007年楼市大热,房贷利率连升6级。2008年下半年起,受全球性的金融危机影响,房价走低,2008年9月以来,房贷利率连降5级。

  虽然目前有关央行继续降息的预期依然存在,但房价一反常态地出现了上涨行情。统计数据显示,今年5月上海全市商品住宅成交均价为13883元/平方米,相比4月上涨了3.98%;6月8日至6月14日这一周成交均价为14686元/平方米,业内人士表示,房价很可能还会继续上涨一段时间。

  与之相对应的是,贷款利率并没有相应走高。央行基准利率最后一次调动发生在2008年12月23日,目前5年以上期基准利率为5.94%。虽说近段时间以来央行并未对基准利率作出调整,但考虑到目前市场上的八五折乃至七折利率,实际上房贷利率是在逐渐走低。以优质客户可以享受到的七折利率计,利率只有4.158%。

  业内人士表示,前期股市上涨,诞生了一批新的富翁,他们很可能是近段时间进军楼市的主力,不过,目前市场上普遍存在的低利率,也可能充当了当前高楼价的幕后推手。毕竟,对于很多有买房需求的人而言,低利率的诱惑还是蛮大。

  固贷发展一度停滞

  贷款利率低,不见得人人开心。比如对在2007年底2008年初申请了固定利率贷款的客户而言,最近就比较烦。每天跑银行,追着房贷业务员问:可不可以把我的固定利率贷款转成浮动利率贷款,不指望打七折,来个八五折也好。

  所谓固定利率住房/商业用房贷款业务,指银行为购买住房/商业用房的借款人提供的在一定期间内贷款利率保持固定不变的人民币贷款,就是在贷款合同签订时即设定好固定的利率,不论贷款期内市场利率如何变动,借款人都按照固定的利率支付利息。根据银行界的行规,一般情况下固贷利率相当于央行同期同档次利率上浮10%左右的水平。比如,2008年3月时,央行5年以上期贷款基准利率为7.83%,某银行一款固贷产品把利率设置在8.514%(相当于基准利率上浮8.7%)。

  在加息周期里,固定利率房贷是市场的香饽饽,不过,一进入降息周期,固定利率房贷一下子就把房贷客户套牢了。经历了2008年下半年的5次降息,央行基准利率只有5.94%,打个七折,利率只有4.158%。从8.514%到4.158%,在跌幅上基本已等同于股市。在降息周期里,相对于浮动利率房贷,固贷全无优势可言,业务发展也一度徘徊在停止边缘。

  贷款利率或走独立行情

  无论现在的高房价是不是低利率促成,鉴于房贷利率和房价一贯的正比关系,低利率的状况很可能不会持续太久。即便是在当前普遍认为市场仍处于降息周期时,业内认为贷款利率会走出独立行情。摩根大通大中华区首席经济师龚方雄在接受媒体采访时表示,预计年内还会有两次降息,不过,央行很可能只是降低存款利率,不一定下调贷款利率。

  油价高企,沪深股市除超级大盘股外普遍市盈率过高,不少经济学家认为当前存在通胀风险。抑制通胀,加息是一个行之有效的方法。一旦进入加息周期,贷款利率或将出现比存款利率更大的升幅。这势必带动固贷重新赢得市场。

  据记者调查,国内第一家推出固定利率贷款的银行是光大银行。该行2006年1月推出固定利率房贷时,设置的5年期以上利率是6.18%,比当时的央行基准利率要高0.06%,比起按规定可以享受到的下限利率,要高0.672%。2007年央行加息6次,五年以上期贷款利率一路飙升至年底的7.83%。对于那些选择了6.18%固定房贷利率的客户而言,所节省的贷款利息是明显的。

  固贷优势何时体现

  不过,过去的成绩并不代表今天的表现。

  一名银行房贷部门的工作人员给记者算了一笔账,以固贷利率为央行同期同档次利率上浮10%计算,目前五年以上固贷利率为6.534%,比基准利率高0.594个百分点,比七折房贷高2.367个百分点。以加息周期中每次加息的幅度一般控制在加0.27个百分点计算,虽然三次加息后,固贷利率可低于基准利率,但与七折房贷相比仍无优势可言。只有当七折优惠取消时,固贷才能显现出更好的利率优势。

    相关专题:上海楼市迷局

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