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新税加旧税房价首年涨13%保本 5年内出售难获利
2006年7月31日 04:42
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  国税总局近日通知,8月1日起,住房转让开征20%的个人所得税。上海如果照此规定实行,个税加上5年内转手全额征收的营业税,以及契税、利息等支出,如今,转让一套住房需要多少成本?房价每年上涨多少才不会亏本?

  卖房成本新添个税

  风传已久的二手房交易强征个人所得税政策终于有了说法。国税总局26日出台相关通知,要求自8月1日开始,国内居民在进行个人二手房转让时,所得收益须按照“财产转让所得”项目缴纳个税,该税率为固定的20%。该通知还首次明确了一系列的操作细则和税前扣除项目。

  根据有关规定,对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。合理费用包括装修费、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

  此外,有几种情况还可以减免个
人所得税。新政策规定,转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人,全部或部分退还税费。

  转让支出至少8项

  有关中介人士向记者表示,此次个税的开征,加上此前“房产5年期内转手交易全额征收营业税”的政策,无论是对自住者换房,还是投资者售房都带来了不小的影响。以往,市民买楼,很少去算一本账,只要有升值预期就买。现如今,不管带着什么目的购房,出手前很有必要计算一下投资成本。

  买房时,要交契税、印花税、保险费、公证费等;住房过程中的成本在于房贷利息;房屋出售环节,则需要支出1%左右的中介代理费,如果不符合个税减免条件,还需要缴纳20%的个人所得税,如果是5年期内的房产出售,则还要加上5.55%的营业税及附加。仅以上这些粗略计算,支出成本的名目就达8项。

  个税影响不及营业税

  此次个税的征收,对一些自住、换房需求者进行了“特赦”,而且虽然个税税率高达20%,但由于可以扣除各项成本,纳税基数并不大。但此前,营业税征收期限从2年延长到5年的政策,则让一些有自住房更换需求的人望而却步。

  当然,相比自住者,投资客受到的影响更大。业内人士指出,由于“2年变5年”新政策的出台,大大提高了房产出售的成本,加上房产市场近期表现就不活跃,不少购入几套房产的投资者只能被动采用“售房”变“租房”的办法,以缓过“5年期”。富阳(中国)控股有限公司有关人士指出,个税也进一步增加了本已较高的短期炒房成本。

  首年付5万养套100万元房

  个税加上5年内征收营业税的新政出台后,究竟提高了多少换房的投资成本?

  李先生购入一套价值100万元的普通住宅,在住房的购买过程中,这套房产需要支付的主要成本有1.5%的契税(印花税等其他费用暂且忽略不计)。在住房的持有过程中,主要的成本在于住房贷款的利息。购房时,李先生支付了30万元的首付,其余的70万元向银行申请30年期等额本息的商业住房贷款,年利率按调整后的优惠利率来计算,年利率为5.75%。如要出售房屋,则需要支出1%左右的中介代理费,这套住房属于5年期内出售,则还要加上5.55%的营业税及附加,且不符合个税减免情况,另加(转让房产收入额-房产原值-合理费用)×20%的个人所得税。

  首先,来看购入这套房产1年后这些费用究竟有多少。首先是契税,按照房产价格的1.5%来征收,100万元的房产,需要缴纳的契税就是1.5万元;头12个月里应还住房贷款利息这一项,不考虑时间价值等因素,简单地将各月还款额中的应还利息进行累加,那么第一年的应还利息累计达到了4万元左右。这样,上一年后,购房的成本将上升到105.5万元。

  房价年涨8.7%-13%保本

  如果通过中介把房产售出的话,按上下家各自承担一半计算,卖方还要支付总房价的1%作为交易佣金,当然还不能忘了5.55%的营业税,两项费用相加要占到总房价的6.55%。如果房屋以120万元的总价卖掉,要缴纳的个税为120万元,扣除100万元的房产原值、合理费用(包括买房时契税1.5万元、装修费10万元、转让时的营业税等6.66万元、贷款利息约4万元),得出的个人所得税应纳税所得额为负数,因此不需要缴纳个税。

  如果120万元的总价难以出手,计算下来,若售价能达到113万元,扣除营业税和交易佣金7.4万元(共计总房价的6.55%)后,可以到手105.6万元,基本上和购房的成本相当。换句话说,购买一套新房,要想在一年左右的时间出售,房价至少要上升13%。

  如果100万元的住房购买时,未向银行贷款,购买时缴纳契税1.5万元;一年时间,若售价能达到108.7万元,同样扣除营业税和交易佣金7.1万元(共计总房价的6.55%)后,可以到手101.6万元,大致与买房成本相当。这样,房价一年至少要涨8.7%,才能保本。

  5年内出售难获利

  按照同样计算方法,也可以计算出在购入房产后第二年、第三年、第四年、第五年卖出需要支付的成本(见表格)。其中主要的变化在于持有的时间越长,支付的银行利息越多,也就是资金成本在不断增加。但是在第五年末出售房产的话,普通住宅则可以享受到免交营业税的优惠。

  表格中最后一行是李先生这套100万元的房产售出时,所要支付的年平均成本率。其代表的另一个含义是,只有当房价的年平均上涨幅度超过了这一成本率,投资者和想换房的人才有从原有房产中获利的可能。

  采访中,上海大学房地产研究中心副主任邢元志博士向记者表示,政策变化在不同程度上提高了房产售出成本,要想在一两年内就把房产售出获利,房价的年平均涨幅要达到8%-13%,这在目前的房地产市场上恐怕是一时难以实现的。而且,如果房产价格上涨过快,必然会有更新的调控措施出台,抑制房价的上涨。就目前而言,房价能保持每年上涨4%,还是一个可以令各方面接受的涨幅,这也就意味着购房5年内出售,很难获得利润。

选稿:朱永斌 来源:劳动报
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