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新房止跌二手房回暖 沪外环以内房价上涨明显[图]
2007年4月17日 02:47
来源:劳动报-新华社 作者:徐寿松 罗晴方 选稿:顾卓丹

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图片说明:新房止跌二手房回暖 上海外环以内房价上涨明显

  近来,上海商品住宅价格整体回升,并呈现区域性分化特征,外环线以内(包括中环、内环)大片区域的房价上涨势头明显。市场交易案例和统计数据均显示,上海房价此前连续10个月的跌势已止。如果成交量与价格逐步上扬的势头能延续到6月份,那就意味着上海房价进入新的上行通道。对此,专家提醒道:“现在说房地产调控已到位为时尚早。”

  2月,新房价格止跌回升

  2月份,国家发展改革委和国家统计局联合发布的全国70个大中城市
新建商品住房销售价格指数显示,上海的新房价格经过此前持续10个月的同比下跌后首次止跌。

  3月份,中房上海指数办公室发布的最新月度报告显示,中房上海住宅价格指数为1310点,比2月份上升5点,涨0.4%。更关键的是,这一指数比去年同期涨3.6%。

  房价上行的同时,交易量也在逐步放大。根据中房上海指数办公室统计,3月份上海新房成交规模为187.9万平方米、15926套。整个一季度总成交量为461.7万平方米,比去年同期增长11%。银行新一轮27个基点的微幅升息,并未对上海新房市场产生影响。

  3月,二手房大幅回暖

  不仅一手房在涨,上海二手房办公室最新统计显示,3月,上海二手房指数也较上月增加6点,达1658点,环比上升0.37%。二手房市场整体表现较前期有大幅度回暖,中环以内大部分区域上涨,其中徐汇区涨幅最高,达0.77%,长宁、静安以及黄浦的涨幅也都在0.5%以上。

  走势呈区域性分化

  记者走访了上海内环、中环、外环的代表区域:徐汇、静安、黄浦、杨浦、虹口、闸北和闵行共7个区的新楼盘和二手房市场,获得的情况也清楚地表明,眼下上海房价走势呈区域性分化,外环线以内上涨势头明显。

  闵行区顾戴路新楼盘万源城靠近外环线,二期到2007年3月份才交房,但现在均价已升至每平方米1.1万元。在2005年3月楼市调控之前、上海房价达到峰值时,万源城斜对面的楼盘江南星城当时的最高房价也不过1万元。宏观调控后,这一板块的房价最低时曾跌至7500元/平方米左右,而现在,已涨至9000元以上,高的已超过万元。

  与新房相比,近来上海二手房的涨势更明显。位于闵行区春申路、沁春路附近的三春汇秀苑,投资客在春节后开始放量抛房,但价格不降反涨。21世纪房产的物业经理冯新华说:“这里(闵行区)的房子从去年底到现在一直是处于上涨的走势。”

  房价进入上涨通道?

  记者发现,与以前不同,眼下上海房价趋涨有以下特点:其一,不是有价无市,而是量价齐升。截至4月13日,全上海一手房今年累计已成交4.56万套,面积529万平方米。在4月2日至8日这一周,上海商品住宅的周成交均价又突破了万元大关,达到10300元/平方米。其二,投资客较少,多以刚性需求为主。其三,区域分化明显,热销楼盘多位于中环以内的近郊区,如3月份成交前十位的区域,除浦东新区以外,9个是郊区。其四,一个板块内新开的标杆楼盘对本区域的整体房价拉抬作用明显。

  历史经验表明,第二季度往往是一年中楼市进入销售旺季之时。上海房地资源网上的统计数据显示,4月份前半个月,上海一手房成交量在逐步放大。如果这一势头能延续到6月份,那就意味着上海房价进入新的上涨通道。

  房价数据互相“打架”

  3月初,上海社科院的一份报告说,2006年上海住宅价格指数增长负0.5%,上海房价自2000年持续上涨6年以来首次下跌。

  但老百姓纷纷反映,没有感受到房价下降。“不知道他们是怎么计算数字的,反正我是没感到(房价)下降。”有意购房者陈惠芳说,“不继续涨就谢天谢地了。”

  更显蹊跷的是,即便用官方公开的数据进行测算,不同机构得出的结果迥然不同。上海房地产机构易居研究院将上海房地局网站“网上房地产”2006年每天公布的成交信息汇总,测算出全年的成交总金额,再除以成交面积,得出平均房价为9437元/平方米。而上海房地局通过抽样、加权平均等“专业统计”,得出平均房价为7038元/平方米。

  为什么主管部门公布的房价涨跌跟老百姓的切身感受不一致?为什么不同机构公布的同一城市的房价数据互相“打架”?

  不可轻言调控已到位

  21世纪不动产龙茗路加盟店的置业经理冯新华分析,原因“主要是郊区的板块下降幅度大于市区上涨幅度”,只要“精心”选择样本,“最后的结果自然就是下降了”。

  业内人士指出,“数字”房价与“感觉房价”不一致留下诸多启示:

  其一,平均数并不能代表大多数。统计数据给的是平均数,只要多放些远郊的成交量进入统计范围,均价就拉低了。如实衡量一个城市的房价,应该分区、分圈层来统计。政府部门须及时公开不同区域、不同板块的新房、旧房的成交信息,而不是“饺子汤圆一锅煮”,只给出一个整体也许真实、但局部失真的概念———均价。

  其二,不可轻言房地产调控已经到位。此前,个别“专家”大谈上海房地产市场已经调控到位,潜台词无非是不必再执行调控政策了。

  上海社科院房地产业研究中心常务副秘书长姚宏来指出,客观来说,上海在房地产上的宏观调控执行得比其他不少城市要好。但2006年上海住房价格和居民收入比仍超过10,廉租房覆盖面仍不过区区几万户。他认为,在住房保障体系尚未完善、房价没有降到合理水平之前,还谈不上调控到位。

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