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上海二手房土地增值税开征 税负可能会被悄悄转嫁
2007年7月16日 03:01
来源:劳动报 选稿:顾卓丹
  15日起,上海正式对转让居住未满5年的非普通商品住房开征土地增值税。这一原本意在抑制投机的举措,在二手房指数创近年新高、供需存在缺口、价格涨幅显著放大的情况下,开始演变成对买房人的税负转嫁。

  6月13日,上海地税部门发布《关于个人转让非普通住房征免土地增值税有关问题的通知》,规定从7月15日起,对个人转让非普通住房,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,实行核定征收土地增值税:凡居住未满三年的,按转让收入的0.5%征收,居住满三年未满五年的减半征收。

  根据上海市相关规定,所谓非普通住房是指不符合下列条件的房屋:(1)住宅小区建筑容积率1.0以上;(2)单套建筑面积140平方米以下;(3)实际成交价格:低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下,坐落在内环线以内的低于17500元/平方米,内环与外环间的低于10000元/平方米,外环线以外的低
于7000元/平方米。

  税负达交易价格的9.55%

  在经历一个多月的缓冲期后,二手房转让征税规定开始付诸实施。至此,理论上,上海对非普通二手住宅在交易环节所课的税负可达到交易价格的9.55%。主要包括:营业税(5.55%)、契税(1.5%)、个人所得税(2%)、土地增值税(0.5%)。此外,还有印花税、手续费等。

  政策本意抑制投机炒房

  通过税负来增加二手房转让成本,以减少资金对二手房的频繁炒作,从而起到抑制投机的作用,这是政策的本意。然而,在供求紧张的局面下,政策的良好初衷显得有些一厢情愿。“卖方要的是到手价,这税、那税他们可不管。”汉宇地产的一位物业顾问说,“即便这样,二手房还一天一个价呢。”

  比转嫁税负更阴狠的招数是:在中介的撮合下,上下家串通,“做低房价”。一位不愿具名的某地产中介公司物业顾问告诉记者,通常的做法是签两份合同,一份填写压低后的虚拟成交价,给税务机关看;一份写明应补偿的差价,留作上下家私下运作的凭据。“补偿”的名目繁多,有“装修补偿费”“户口迁移费”“搬迁费”等等。“买房人在交付首付款时,将差价一并付清,卖房人的权益我们会保障的。”这位物业顾问说,“80%的买家也愿意这样做,因为做低房价,买家的税负也可以少缴纳些。”

  税费转嫁成了平常事

  类似的“下有对策”之所以大行其道,前提是二手房市场火暴。上海二手房指数办公室最新统计显示,继5月份上涨之后,6月份上海二手房指数继续大涨70点,达1751点,涨幅4.16%,创近年来新高。由于市场需求量明显增加,供需存在缺口,二手房价涨幅明显放大,其中,超过7成区域二手房价格涨幅超过3%。在卖方市场下,税费转嫁便成了平常事。据了解,在上海之前,北京于2006年12月1日起,对于个人转让的二手非普通住宅征1%的土地增值税;杭州从今年2月1日起,开征二手房转让土地增值税,大部分房源按总价的0.5%征收;温州自今年7月1日开始,也征收类似税负。由于税率较低,各地二手房市场受征收土地增值税的影响均不大。

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