上海楼市的成交量自6月达到最高点以来，已经持续了三个月的下滑，“金九”楼市风光不再，十一黄金周后也表现比较冷清。这主要是受到提高首付和加息预期等不利因素的影响，加上上半年已经透支的购买力。有关人士预计，今年“金九银十”和整个冬季的楼市都将进入新一轮的平稳调整期，待明年春节前后蓄势待发，这时，是购房的好时机。

　　成交量下跌均价高涨

　　佑威&天天房展网研究中心的数据显示，今年10月以来的前11个交易日的商品住宅成交量仅65.13万平方米，连成交量较高的双休日10月13、14日两天仅成交1033套商品住宅，约比9月低10%以上。据统计，上海楼市的成交量从前三个月的缓慢

下滑，转变为加速下滑之势。

　　与此同时，新盘的平均成交价格却一再创新高，本月前11天商品房的平均成交价格高达12007元/平方米，远高于9月的10507元/平方米。虽然主要是受君御豪庭、王子晶品等几个市区高档楼盘上市热销的带动，但是这些楼盘的天价入市，也表明了房价高涨的事实。其中王子晶品第一批房源9月初的上市均价是4.5万元/平方米，而9月26日的新一批房源则高达5.5万元/平方米。

　　贷款新政发出调整信号

　　分析今年以来购房者的心态变化和政策影响，佑威房地产研究中心主任薛建雄认为：今年上半年主要是在之前一年的购买能力积累下，开发商看到房源供应下降的利好，特别是市区新房供应的稀缺，借机炒作。随后，股市赚钱后转入楼市购买力的再支撑，使得房价就一路“疯狂”。到了6月，上海楼市的总成交量达到350.7万平方米，296亿元的规模，是2月份的两倍多。

　　早在6月份的时候，深圳等一些在过去一年多里上涨过快的城市，房价出现了高位调整，于是银行适时提高对变现能力相对较差的高房龄的首付比例，随后北京、重庆一些房价涨幅同样过快的城市也出现了房价调整。接着，各地银行都出现了控制风险的需求，央行也适时规范贷款市场，提高首付比例。全国市场一片哗然，因为这一政策意味着楼市即将进入一个新的调整期，而提高第二套房的政策虽然实际实施还存在很多不确定性，但也表明了国家压制投机，调控楼市的意愿。

　　最佳购房时机将在春节

　　薛建雄分析，贷款政策的出台，事实上证明了楼市进入调整期的信号，一些还停留在房价高涨热潮中的房东和开发商，不再有过高的期望，开始降低房价预期。

　　随着房价的进一步理性和市场上房源的增多，中低档的购房者开始会有更多的选择空间。预计90%以上的楼盘价格是平稳的，但其中三成以上的楼盘可能还会涨价，一成因前期涨幅过大，可能会降低预期。此时大概是农历春节前后。

　　佑威房地产研究中心的数据模型显示，在未来购房能量没有出现新的增长点，或是受股市拖累购买能力大幅下降的话，房价就有可能出现下滑。但是，在上海经济每年以两位数增长的情况下，购买力下降的情况很难出现，而且购房能力的涨幅会快于居民收入水平，因为外来购买力也在增加。那么，房价就会保持比供应量下降幅度还要快的上涨趋势。但是具体到各个板块就会有更大的波动，比如市区新房的开工量下降幅度大，房价也会有很大的涨幅。因此，10月及之后的几个月里，上海楼市基本上为调整观望期的行情，最佳的购房时机应该出现在春节期间。