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沪出台房地产登记新细则 不动产登记簿比产证更重要
2007年11月22日 03:38
来源:劳动报 选稿:崔笑愚

  昨天记者从市房地资源管理局获悉,经市人大同意,市政府制定出台了《上海市人民政府关于贯彻<中华人民共和国物权法>做好本市房地产登记工作的若干意见》(以下简称《若干意见》)。作为过渡性规定,该《若干意见》对登记机构职责、登记日、预告登记、更正登记、异议登记等方面内容做了修改后的明确规定。

  目前,本市房地产登记的法律依据是上海市人大常委会于2003年制定的《上海市房地产登记条例》(以下简称《登记条例》)。但由于《登记条例》制定较早,其中部分条款与已经实施的《物权法》中的相关规定不完全一致。为了进一步贯彻落实好《物权法》,近期本市对房地产登记工作进行了全面梳理,并针对《物权法》的有关规定,对《登记条例》中不一致的部分提出了修改意见。《登记条例》与《物权法》一致的内容,继续执行;存在不一致的内容,则应当按照《物权法》的规定执行。

  新版预告登记严防“一房二卖”

  《物权法》第20条规定,“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记自动失效。”

  根据《物权法》的规定,本市预告登记由双方合意,不分期房和现房;单方申请预告登记的,登记机构要查验当事人关于申请预告登记的约定文件,双方预告登记的,仍保持现有操作程序。预告登记时效也相应调整,即对预告登记后,债权消灭或者自能够进行土地使用权、房屋所有权和房地产他项权利登记之日起三个月内未申请房地产登记的,预告登记失效。

  市房地部门认为,一般房地产登记都是对现实的房地产权利进行登记,而预告登记是一种为将来发生房地产权利变动的请求权,具有排他效力,可以防止房屋产权人“一房二卖”。

  增加询问登记申请人环节

  《物权法》第12条规定了房地产登记机构的职责,包括查验资料、询问申请人、如实及时登记、必要时可以实地查看等内容。在受理过程中,如登记机构认为申请登记事项与提交的申请登记文件不一致、提交的申请登记文件之间缺乏关联或者房地产的有关情况需要进一步证明的,可以要求申请人补充材料。此外,当事人申请登记的房地产与登记册记载的内容不一致,以及登记机构认为有必要实地查看的其他情形,登记机构可以到房地产坐落地对登记标的物的状况进行查看。这样做的目的是登记机构在自己的职权范围内,充分履行职责,尽可能地保证如实、准确、及时地记载房地产权利有关事项,避免登记错误。

  市房地局有关部门指出,《若干意见》推出后,与以往工作流程不同的是,在办理登记时增加了“询问申请人”等环节,可能因此会对办理时间带来一些影响,希望广大市民给予理解和支持。

  “登记日”改受理日为记载日

  《物权法》第14条对物权效力发生的时点做了明确规定,即“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”本市《登记条例》第11条规定,“经审核符合规定的,房地产登记机构应当将有关事项记载于房地产登记册,登记申请的受理日为登记日”。

  有关负责人解释,由于登记日的含义实质是房地产权利变动发生效力的日期,因此,本市原来以登记申请的受理日为登记日的规则,应当依《物权法》所确定记载生效的原则做出调整,调整后的登记日以记载日为准。《若干意见》中也明确要求登记机构将经审核符合规定的房地产登记事项记载于登记册,并将记载之日注明为登记日。他提醒说,在登记机构审核期间,可能发生查封、异议登记等情况,会给房地产交易带来潜在的风险。

  “登记簿”比产证更具公信力

  《物权法》第16条规定,“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。明确了不动产登记簿是不动产物权的法律根据,因此要求登记机构必须如实将登记信息记载于登记簿,使得登记簿更具有公信力和公示力。

  有关人士指出,不动产物权的归属和内容应以不动产登记簿为根据,而不动产物权证书只是不动产登记簿所记载内容的外在表现,不动产物权证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致时,物权法规定除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。因此一定要改变以往的重证书轻登记簿的观念。

  为了维护交易安全,在签订交易合同前,可以先向登记机构查阅该房地产的产权状况、是否设定抵押的情况,物权法的第18条也规定了权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料,登记机构应当提供。这也充分体现了登记簿的公示力对于保护交易安全有着重要的意义。

  “异议登记”

  不当可申请赔偿

  《物权法》第19条规定,“不动产登记簿的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。”

  市房地局负责人表示,异议登记实质是一种对真正权利人利益的临时性保护措施。根据《物权法》的要求,上海原有的异议登记规定有了变化:

  一是申请异议登记前必须先申请更正登记。利害关系人提出更正申请后,房地产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。如果登记簿记载的权利人不表示同意更正登记的,可以推定其不同意更正,进而直接进入异议登记。

  二是异议登记的有效期从原来的3个月调整为15日,即当事人必须在异议登记后15日内起诉,否则异议登记满15日失效。异议登记之日起15日内,申请人应当提起诉讼、仲裁或者土地权属争议处理,并向登记机构出示有关受理通知书或者有关部门出具的能够证明已经提出诉讼等书面文件。待诉讼、仲裁或权属争议处理程序结束后,有关当事人可以凭判决书、裁决书或权属争议调处决定书申请更正登记或注销异议登记。

  三是异议登记期间,登记机构暂缓受理登记簿记载的权利人因转让、设定他项权利、租赁等情形的申请登记;登记机构在办理转让、设定他项权利、租赁等房地产登记期间,利害关系人申请异议登记,登记机构予以异议登记的,应当中止办理相关登记的审核,并书面通知当事人。

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