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楼市成交量预计比去年高25%
2007年12月27日 03:36
来源:劳动报 选稿:崔笑愚

  截止到12月19日,上海商品住宅的成交量已高达2052.92万平方米,已经比去年的1677.5万平方米高出22.4%。佑威房地产研究中心预计,2007年全市商品住宅的成交量将在2100万平方米左右,比去年要高出25%。

  房价高涨挡不住热销势头

  佑威房地产研究中心的统计数据显示,至今年12月19日,本市成交的2052.92万平方米商品住宅的平均成交价为10293元/平方米,比去年9432元/平方米高出9.13%。9月份有8批房源的单价超过3万元,为历史所罕见。豪宅上市后的成交数据在随后的10月份集中体现,因此10月份11586元/平方米的均价成为历史上新房成交价格最高的月份。

  事实上,去年至今在售的楼盘中,有42个价格涨幅超50%,售价上涨30%以上的楼盘占在售项目数的34.2%。
可见,财富过快向少数人手上集中后,高收入者投资不动产,房价在没有合理的调节机制下,不可能不被过快拔高。这也就是为什么大多数人因为房价上涨过快而叫苦不堪,而房价却依然高涨且还能热销的原因所在。

  3、6、8月成为三大转折点

  高收入者抢占资源推动了房价的上涨,而楼市总体供应紧缺。佑威房地产研究中心的数据显示,今年至今仅为1419.86万平方米新房源上市,与同期2052.92万平方米的成交量少了633.06万平方米,供需比为1比1.45。其中,供需比差距最大的分别是6月和8月,分别达到1比1.03和1比1.29,另外3月份1比1.98的供需差距也比较大。

  今年楼市的三个转折点就出现在这三个月份上,首先是3月份的成交大幅回升,并带动了之后4、5、6三个月成交量的逐月攀高,房价也随之快速上涨。6月由于成交量达到极致,原先市场上积累的优质房源消化殆尽。与此同时,在6月21日绿城以高于地区楼盘价拿走新江湾城块,带动随后7、8月新一轮的房价上涨,新江湾一些楼盘的售价从1.2万涨到1.8万,由于市场一时难于承受过快上涨的价格,成交量开始逐月下滑,8月份的供应量也大幅下降。但是8月24日,苏宁环球以6.69万元的楼盘价拿走南京路上的163地块时,人们开始不得不接受半年内上涨50%的房价,随后的9月大批高价楼盘上市。

  10月以后成交量季节性下滑

  受到9月28日国家提高第二套房贷首付的影响,成交量从10月份开始逐月下滑。因为,在房价快速上涨的情况下,炒房之风有所抬头,但是受到第二套房提高首付和不提供优惠利率的限制,炒房者和这些为子女提前准备住房的需求受到限制,因此成交量逐月下滑,但每月下滑幅度只有10%左右,表明购房者并未达成观望共识。

  佑威房地产研究中心主任薛建雄分析认为,国家虽然调控力度很强,对中低收入者也将提供强大的住房保障支持,但是上海住宅的开工量去年下滑了15%,只有2112万平方米,今年前10个月又同比下降了12.7%,只有1326万平方米。这只相当于今年前10个月住宅销售量2807万平方米(所有住宅类产品)的44.1%。

  在供应量日趋紧缺和国家调控加大的情况下,市场对房价的预期没能达成共识,所以成交量只是出现了季节性下降,而非调控性下降。

  平均套型面积不降反增2.47平方米

  今年,令人关注的是90/70政策的实施效果和其对房价的影响。然而,这个效果却并不如人意。

  数据显示,今年至今上海共成交16.4733万套房源,平均每套住宅的面积达到124.62平方米。去年成交的13.7335万套住宅的平均面积也只有122.15平方米。90/70政策实施一年后,商品住宅的平均套型面积却增加了2.47平方米。可政策性房源的面积下降了2.1平方米,去年上海成交的4.9985万套453.2966万平方米动迁、配套房源的套均面积为90.69平方米,今年至今上海成交的6.3280万套560.5932万平方米动迁、配套房源的套均面积为88.59平方米。

  薛建雄预计,今年动迁、配套房的成交面积可达600万平方米,这些成交价格不到4000元/平方米的房源,将会对统计出来的平均房价造成一定影响。

  购房者支出比去年增加11.3%

  由于套均面积的增加,今年购房者买房的支出涨幅就更加惊人。今年至今,上海商品住宅的总成交金额高达2113.2亿元,平均每套成交价格达128.27万元。去年的总成交金额只有1582.24亿元,平均每套住宅的成交均价为115.21万元。这也就意未着,今年每个购房者的支出比去年增加了11.3%。

  但是,为什么人们一边喊房价上涨过快,一边还掏出比房价上涨更多的钱去买房?这除了购房者被房价上涨逼迫拿出更多的钱去买房,以避免明天的房价更贵以外;与实际上有购房能力的人快速增多,也不无关系,毕竟上半年上海人均收入的增长高达14.7%。

  薛建雄表示,高收入者对商品住宅的需求依然严峻,目前我国住宅品质还有待提升,高收入者还存在着改善居住环境的需求。因此,在土地日渐紧缺的情况下,一些新建楼盘在品质提升的带动下,报出比周边楼盘高出30%-50%,甚至一倍的价格,明年依然还会出现。但是,大部分已体现其价值的楼盘,明年的价格可能会趋于平稳态势。

  明年价格将趋于平稳态势

  目前,那些希望获得住房的中低收入者,部分有望被国家提供的廉租房、经济适用房等所解决。商品住宅市场将成为以高收入者为主导的市场,因此,市场对低质房源的需求将有所下降,外环周边及以外的低品质楼盘,价格很可能出现下跌。

  同时,目前已经拥有近千万平方米可售量的二手房市场。薛建雄预计,由于政府保障住宅供应的分流,明年商品住宅市场的需求将不再会那么强烈。一、二手商品住宅的成交量都将不会再像今年这么火爆,将呈现价格平稳的态势。

  因此,预计明年楼市总体将呈现“量低价稳”态势。优质楼盘的价格还将上涨,也会出现不少下跌的劣质楼盘,高收入者主导的商品住宅市场,将引导楼市进入“品质时代”。

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