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房价创新高 资金链断裂 谁能解开上海房价之惑?
2008年4月21日 02:40
来源:劳动报 选稿:崔笑愚

  3月31日至4月6日,上海一手商品住宅平均成交价格环比上涨17%,达到16405元/平方米的历史高位,但紧接着4月9日,上海土地交易市场举行首场土地竞拍,2443.2元/平方米的成交楼盘价不到去年高峰时期的一半。一边是3月份楼价创出新高,另一边则是土地成交价降低、开发商资金链断裂等利空消息,上海楼价究竟将走高还是走低?本报记者走访了市场、业内人士和专家,希望解开上海房价之惑。

  楼价上涨楼市回暖开发商滋生“捂盘”情绪

  本月楼价创新高

  佑威房地产研究中心对3月16日至4月3日期间新上市的31个销售楼盘进行了统计,除了8个楼盘为首次开盘不便于比较以外,剩下的23个楼盘中有18个楼盘的价格呈现出不同幅度上涨。涨幅从100元到5000元不等,而且越是市中心的楼盘涨幅越大。

  这样让人感到吃惊的涨幅还不只是体现在“公寓”上,别墅类的涨幅更加惊人。例如万科的兰乔圣菲别墅以47459元/平方米的单价成交13栋别墅,而该案2006年8月的开盘价仅为2.6万元/平方米。受此影响,3月31日至4月6日,上海一手商品住宅(剔除动迁配套房)的平均成交价格环比上涨17%,达到16405元/平方米的历史高位。这比今年2月第三周跌破万元时的9767元/平方米上升了68%。

  税收新政或引房价上涨

  国家税务总局日前公布了《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》,对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定,对省级地区的住宅(非经济适用房)的预售收入,按照预计利润率不低于20%的标准预缴企业所得税。然而从调控房价的角度来看,“房企税收新政”可能引来又一波的房价上涨。

  从地方政府的角度来看,地方政府的一部分税费的征收标准也与房地产业的利润挂钩,如果20%的利润率底线得到确认,对开发商可能会起到一种支持作用。鉴于地方政府在房地产调控中的主导作用,这必然会影响到房地产调控的效果,上海当然也不能例外。业内人士表示,《通知》中的部分条款,实际上承认了商品房预售制度的合理性,这也为房价的上升埋下了伏笔。

  开发商“捂盘”待涨

  实际上,在人民币加速升值和通货膨胀,近期银行变相“架空”二套房贷政策,也让房市资金面相对宽裕,造成楼市成交量在3月底突然回暖。而高档楼盘价格走高也给房价总体上涨腾出了空间,于是开发商“捂盘”情绪重现。

  记者调查发现,原定4月份预售的33个楼盘,在“开盘时间”一栏中,除嘉定区“保利上海五月花”明确标明“4月22日”开盘外,绝大多数模糊了时间,只简单标注“4月”。而在人们关心的“价格”一栏中,更只有寥寥几家公布了预售均价,多数开发商选择缄默。

  “近阶段,不少开发商嗅到了市场涨价的信号。”佑威房地产研究中心主任薛建雄表示,上海楼市开始回暖,部分开发商借机以工程未达标、尚不具备开盘条件等借口,要求修改预售时间。但事实上,预售许可证只要1周时间就能办下来,“这些手段是开发商惯用的伎俩,也是‘捂盘’情绪显现的前兆。”

  地价下跌

  资金链断裂引领土地价跌

  尽管市场数据显示出一波上涨行情,然而对于房价做空的声音最近还是不绝于耳。尤其是开发商资金链断裂和土地价格下跌的消息,似乎也预示着楼价将步入下跌通道。

  开发商资金链告急

  根据最新公布的股市年报显示,万科、保利、金地集团、世贸股份等国内13家最大的开发商中,目前经营活动产生的现金流净额只有2家为正,11家为负。例如招商地产则从负16亿元扩大到负40亿元,金地集团2006年该数据为负15亿元,去年已是负63亿元,保利地产从负40亿元变为负94亿元。房地产企业的资金链已经告急。

  事实上,13家国内最大开发商中的一部分仍然在申城扩张自己的地盘。根据公布的“第一季度房地产企业拿地汇总”显示,保利地产斥资28.14亿元在全国6大城市拿到了超过102万平方米的土地,换算成可开发的建筑面积,上海占据了14.47万平方米;此外,上海绿地在本市和江西两地拿地超过16万平方米的土地,斥资15个亿……

  专家表示,房地产是一个需要大量资金的行业,而资金最主要来源是银行,上市融资所占比例仍然较小。在国家银根紧缩的情况下,一些开发商资金链断裂的风险很大。

  在过去,房地产开发商只要拿到地就可以向银行申请项目贷款,或者要求承建企业垫资,当楼房盖好出售后再归还银行贷款,并结清与承建企业的款项。这种“借鸡生蛋”的做法,如今正在遭到银行业内严查。

  记者了解到,由于银行对房地产的贷款额度在总贷款量中的比例是相对固定的,所以对房地产企业的放贷情况基本是两个极端。只要还有放款额度,信用良好的大企业就可以拿到贷款,而对于贷款意愿强烈的中小企业,银行态度谨慎,几乎不予考虑。

  银行人士表示,人民银行评定的3A资信等级的房地产企业寥寥无几。换言之,资信等级一般的中小企业已很难取得建行的房地产项目贷款。

  楼市起伏波及房产商

  上海大学房地产研究中心副主任邢元志在接受记者采访时表示,从去年末到现在,申城楼市的波动起伏很不稳定,没有哪个企业的资金供给不受到波及。

  今年2月初,上海银监局发布了《2007年度上海市房地产信贷运行报告》。报告显示,2007年住房开发贷款遭中资商业银行大幅减仓。

  自2007年4月份以来,住房开发贷款已连续9个月出现负增长。从2006年6月高点到2007年12月末,住房开发贷款累计减少231.58亿元,下降幅度为26.1%。2007年,住房开发贷款全年净减少173.70亿元,同比少增242.47亿元。

  在开发贷款增长显露疲态的同时,住房开发贷款的资产质量出现下滑。报告数据显示,2007年,上海市新发生住房开发不良贷款约20亿元,同比多增超过10亿元。这表明在住房开发贷款萎缩的同时,其资产质量出现下滑。

  土地跌价已初显端倪

  刚刚成立的上海土地交易市场公布的数据也反映出市场疲软。4月9日,上海土地交易市场举行首场土地竞拍。在出让的8幅土地中,有2幅流标,3幅只有一个竞买人,其中最受关注的南汇区惠南镇金粤广场储备地块只有两家开发商参与竞标,而2443.2元/平方米的成交楼板价不到去年高峰时期的一半。

  回想今年1月,之前被业界认为可能成为“地王”的新江湾城F地块最终爆冷,仅以招标书中的挂牌底价67.5亿元人民币被美国铁狮门房地产公司取得,楼面价仅约7500元/平方米。这一价格仅相当于两个月前上海仁恒房地产有限公司获得D3地块时20000元/平方米楼面价的37.5%。上海土地市场在经历疯狂之后,地价恢复理性的速度和当初疯涨一样迅速。

  专家解读

  降价可一夜间解决资金链断裂

  就申城房价是往“上”走还是往“下”走的问题,记者采访了沪上三位房地产专家,三人一致认为目前开发商所面临的资金链问题只有一个解决办法:降价。降价将成为大势所趋,但从长期来看上海的楼价还是会稳步上升的。

  “虽然目前一段时间的数据显示,市场气氛正在复苏当中。但是,根据我的了解,市民当中真正的刚性需求并没有复苏,大家普遍还在观望当中。”上海大学房地产研究中心副主任邢元志认为,随着开发商越来越难以承担资金链断裂的压力,房产价格在近期内会有比较明显的下降。

  复旦大学房地产研究中心尹伯成则认为,开发商要解决资金链断裂非常简单。“那就是降低价格。如果开发商将现在的房价降低10%至20%,资金链断裂的问题可以在一夜之间解决。”

  尹伯成表示,目前媒体上众说纷纭的“资金链断裂”问题,虽是事实,但很大一部分也是开发商在“恐吓”。“他们希望用这种危言耸听的说法,给政府施加一定压力,希望政府能够尽快调整紧缩的政策,使房价不再下跌。”

  “2008年中国楼市将在盘整中继续前进。其特点是上半年观望气氛渐浓,均价下调,而房价水平基本稳定。对于不同城市,其房价会有升有降,但升多降少,总体涨幅将明显低于去年。”上海财经大学房地产研究中心主任印堃华认为:“待观望期过后,大批购房者仍会涌向市场。因而,除非出现地价下降、土地供给扩大、税费减轻,否则,2008年下半年最迟至第四季度,整体房价还得向上。”

策划专题:上海楼市迷局

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