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新品集中亮相 房贷市场"变招自救"

2008年6月30日 02:53

来源:劳动报 选稿:崔笑愚

  老杨近期把位于闵行的一套空房给卖了,所得钱款全部存了银行定期。据老杨对于市场的调查,楼市可能会下跌,房贷利率却可能上涨。理财专家认为,老杨的行为其实折射出房贷市场已陷入某种困局,是到了该“变招自救”的时候了。

  固贷利率今年首次下调

  光大银行近日下调了固定房贷利率。据悉,这次下调可能出于两个目的:第一,由于央行近期连续提高存款准备金率,市场对于央行短期内加息的预期减弱;第二,固定利率起点较高,在楼市不景气的时候依然坚持“高点”,势必影响客户群体的增长。

  目前,光大银行上海分行已经接到了下调固定房贷利率的通知,正着手准备今年第一次的下调工作。其中,3年期以下个人住房贷款的固定利率由6.63%下调至6.61%,3到5年期的固定利率由6.91%下调至6.78%,5到10年期的固定利率由7.38%下调至6.93%,10到15年期的固定利率由7.78%下调至7.33%,15到20年期的固定利率由8.1%下调至..58%,每个档期下调了2到45个基点不等。

  与购买首套房浮动利率可下浮15%相比,固定房贷利率仍然较高。例如央行5年期以上贷款基准利率打85折后,约为6.65%,而光大的固定房贷利率5到10年期的为6.93%。分析人士认为,固定利率房贷的最大优势是可以规避利率上涨风险,但是,当市场不再处于加息周期时,贷款人又会被锁定在较高的利率水平上,多付利息。

  不过,也有分析人士认为,虽然现阶段存款准备金率的提高以及美国依然处于降息周期,使得我国央行进一步加息的可能性很小,但可能性并非不存在,毕竟加息是抑制流动性过热和通货膨胀的一个主要调控手段。

  新品集中亮相

  房贷利率的决定权在于央行,但如何执行取决于银行各自掌握的尺度。据记者了解,平静多时的房贷市场近期好戏连台,沪上银行不约而同地推出房贷新品,市场竞争突然激烈起来。

  中小银行因为“船小”,调起头来,显得十分容易。深发展推出改良版的“气球贷”至今已有两个月时间,市场反响不错。中信银行日前推出等比、等额递增还款法,借款人每隔一定递进周期分期偿还贷款本息,偿还金额按一定比例、金额增加,特点是前期还款压力较小,且能免去频繁提前还款的手续。房贷理财专家认为,这种贷款形式与一开始每期还款金额较小,但在贷款到期日还款金额较大的“气球贷”,有异曲同工之妙。此外,中信银行近期还推出了等比、等额递减还款法,特点是“前大后小”,后期还款压力较小。

  在房贷市场竞争日趋激烈的时候,大银行也放下了矜持。工行上海分行和建行上海分行这两家房贷市场的“大哥级”银行,也相继推出了房贷新品。工行上海分行近期主打的房贷业务是6月初新推出的“按周供”。“按周供”指借款人可以改变只能以“月”作为还款周期的局面,可自由选择按“双周”或“单周”为周期归还自己的住房贷款。选“双周”,则每次还贷支出大致是原来按月还款支出的一半,选“单周”则为原来的四分之一。这样一来,每月负担大致不变,而还款周期却可被大大缩短,以达到节省总利息支出的效果。

  建行上海分行近期推出的是“定期供”和“定额供”,这两款新产品的每月还款额均可以低于等额本息月还款额。“定额供”是指借款人每月按约定的金额归还贷款,月供不随利率变化而变化,多还的本金直接冲减贷款本金,少还的金额和剩余本金到期一次偿还。如果预期加息,借款人可以和建行约定月供低于等额本息月供额,还款压力相对较小。“定期供”是指借款人在借款期限内每月偿还贷款利息,按约定的期限间隔等额偿还贷款本金。借款人偿还贷款本金的期限间隔可以为三个月、六个月、或十二个月。“定期供”比较适用有阶段性大额收入的借款人,其可根据自身收入变化特点和理财的资金安排,合理确定还本间隔。

  鉴于一些中小银行早有类似房贷产品,工行和建行的加入,将会使市场竞争更趋激烈。

  还款挂钩理财

  除了在还款方式上做文章外,沪上一些银行最近纷纷将存款与房贷账户挂钩,把还房贷和理财挂上了钩。当账户存款余额高于一定金额,即提取一定比例视为提前还贷,且这部分额度按日计息,可获得一定的理财收益抵扣还贷成本。

  记者从深圳发展银行获悉,该行针对各类房贷客户(包括商用房贷),推出“存抵贷”升级版。按照新“存抵贷”的理财收益表,存款账户余额达到15万元,理财的年收益率将达4.51%,相当于0.72%的活期利率的7倍,比一年期的定期存款利率4.14%还要高。如果存款账户余额达180万元以上,理财年收益率最高可达5.56%。据悉,中行、兴业等银行也有类似业务。

  房贷理财专家认为,在当前股市楼市皆弱市的情况下,银行加强此类还款账户的推广,意在吸引从楼市流向股市,又在股市外彷徨的闲散资金,重回银行。