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申城房价全面调整或在六、七月

2010年6月10日 04:07

来源:劳动报 作者:王德毓 选稿:王呈恺

  新上市的楼盘已经在5月大幅调低售价,1-5月成交萎缩六成,房价陷阴跌局面。6月优惠楼盘上升三成,住宅用地挂牌公告为"零"。新出台的"二套房"认定标准,足以看出国家严控房地产市场的决心

  中国房产信息集团最新出炉的16个一二线5月楼市数据显示,有13个城市5月一手商品住宅的成交量环比下挫六成以上,其中杭州下滑幅度最大,达86%;北上广深的成交量也分别下滑了67%、72%、67%和77%。

  从上周开始,各家银行对于二套房的认定将由原先以家庭为单位单一的“认贷”变为以家庭为单位“既认房又认贷”原则。对此,业内人士指出,6月4日新出台的“二套房”认定标准,真正落实到银行执行层面尚需要时间。就目前情况而言,由于各地房屋登记信息系统尚未实现全国联网,认定原则仅限于同城更具可操作性,具体情况则要视各家银行总行的文件细则而定。但由于此次是住建部、央行和银监会三部委联合发文,足以看出国家严控房地产市场的决心,所以执行起来“问题应该不会很大”。

  中房信分析师薛建雄认为,楼市行情变化有一个渐进的过程,上海一些新上市的楼盘已经在5月大幅调低售价,随着低价上市新盘的增加,一些在售楼盘在长期滞销的压力下也将逐步采取降价行动。预期市场6、7月将会出现全面降价局面,在不考虑房产税和物业税出台的情况下,预期房价将会回调到去年底和今年初的水平。

  六月优惠楼盘上升三成首周末新开楼盘仅1个

  截止6月4日,据搜房网统计,上周末(6.5-6.6)开盘楼盘仅有1个:保利家园总计推出150套公寓房源。

  于上周开盘冷清局面形成鲜明对比的是,前周末(5.29-5.30)的开盘楼盘多达11个,均价19954元/平方米,总计推出2094套。作为6月伊始的第一个周末,在众多购房者继续观望的态度下,开发商们也在翘首等待上海楼市细则的出台。搜房网分析师认为,地方细则如果迟迟不肯露面,那么开发商与购房者僵持的局面还将继续延续下去。

  同时,据最新统计数据,6月打折优惠楼盘上升至49个,比5月优惠楼盘多三成。保利置业将于本周六推出68、88平米小户型房源,规避了新政的限制,同时适合于首次置业一族的承受能力。据悉,开盘时还将能够享受到更多优惠政策。

  沪1-5月成交萎缩六成房价或现阴跌局面

  据搜房网统计显示,2010年1月至5月,上海商品住宅(剔除配套商品房和经济适用房)成交面积共计约为315万平方米,同比萎缩近60%。相比09年4月和5月的火爆楼市,2010年4月至5月的成交量可谓是“春寒料峭”。

  今年2月份上海楼市持续低迷,有传统淡季的因素存在,市场在经过1月、2月短暂的调整期后,3月出现复苏的迹象。但是同比09年第一季度,今年第一季度成交套数下降了近38%。4月上海商品住宅成交面积为102万平方米,环比3月上涨了27.50%,但楼市首次出现明显的供大于求。5月上海商品住宅成交面积为30万平方米,环比今年4月大幅萎缩70%,同比09年5月大幅减少了84%,供应面积与成交面积差值持续拉大。

  业内人士判断,5月可能成为上海楼市拐点。

  薛建雄分析表示,从全国范围来看,上海、北京已经有楼盘的价格出现下跌,从走势上看几乎比较同步。不过,上海楼市启动较早,所以产业成熟度要比北京早2-3年,因此北京这轮房价调整可能会像08年的上海,出现一些楼盘打折抢购的现象。而上海由于市场相对成熟,房价可能会出现较长时间的阴跌局面。

  6月无住宅用地挂牌公告“后市发力”或难再现

  据搜房网统计显示,2010年5月上海住宅用地成交66.37万平方米(含住宅、商住、商住办),同比2009年5月的38.4万平米增加72.8%。从宅地成交幅数来看,今年5月上海宅地共计成交6幅,与09年同期成交土地幅数相同。

  从历史数据来看,2009年4月上海住宅用地成交8幅,成交面积为49.91万平方米,09年5月成交6幅,成交面积为38.4万方,同年6月上海推出宅地5幅,成交面积为28.78万方。

  搜房网分析师认为,相比较2010年4月上海宅地市场的“零”成交,5月上海宅地成交数据从同比环比来看虽然比较乐观,但从近期上海住宅用地市场供应来看,后市走向观望气氛依旧浓烈。2009年宅地在经过08年大量流拍、09年3、4月后新房市场大量放量后,开发商溢价拿地、价格从低走高趋势十分明显,但2010年在新政影响下,新房市场的成交萎缩,开发商和土地出让方均处于相互试探的心态下,像2009上海宅地市场“后市发力”的情况似乎不会再次出现。

  截至5月31日,除去出现在预公告中的地块,规土局通过公告形式正式发的出让文件中,6月住宅用地挂牌公告依旧为“零”。而从近期发布出让公告来看,除去将在7月2日出让的徐汇区滨江C单元188N-Q-1地块(龙华机场3号)商办地块,近期出让地块均为工业用地。

  公租房完善供应体系为房产税打前站

  中国房产信息集团房产分析师薛建雄认为,楼市调控已经到深水区,房产税因为房地产对经济的巨大影响必须选择合适时机出台,这时,公租房政策抢先出台意义非凡。

  首先,它完善房地产只售不租的单边供应体系,给收入不丰家底不厚甚至是不愿意买房的人群,提供一个长期稳定又能租住得起的住房供应市场,体现了政府建立和谐社会的人性化管理架构。

  但选在上海细则还没出来,开征房产税、物业税呼声正高的风口浪尖出台这个政策,难免令人作相关联想。因为一旦开征房产税或物业税,就会迫使出租房的持有者抛售房产,或因成本增加而希望将税费转嫁给租客,因为在目前没有较大专业租赁房供应的情况下,政府建公共租赁房市场,难免会被市场想象成为房产税出台做前期准备。

  他认为,开发商因为长期看好,但又有前期业主压力而不肯也不敢轻易降价,不敢开工新项目,同时放缓在建项目。而开发商的捂盘、囤地,又影响了正常的住房消费,使得宏观经济三驾马车中的投资和内需都受到了巨大的影响。因此,前期中央与地方签订保障房建设责任、严征土地增值税,为的就是增加房地产开工投资和开发商抛盘销售拉动内需。而建立公租房市场,就可以增加巨大的投资开工新项目和盘活闲置房产,同时改善中低端人群的生活条件和新参加工作年轻人的生活条件,增加内需动力。从这点来看,也是为下一步出台房产税作相关的对冲准备。

  薛建雄指出,从社会保障上来说,这是住房保障首次对非户籍人口开放,对改善和提高外来人口的居住生活问题会有很大的帮助,也会为未来的户口制度的改革提供有利条件。因为,政府可以通过住房和社会保障金两者结合来管理人口,这样就可以化解城乡分离二元化人口管理发展到现在所积累下的弊病。

  对于还处在成长期的房地产业来说,公租房完善了住房供应体系,同时在目前房地产供应还远远不足的情况下,增加了巨大的供应能力,对促进房地产业进一步发展和住宅体系的完善都有着巨大补充和促进作用。杭州深圳涨跌变化不一炒楼资金转向三四线城市

  中房信的有关报告指出,虽然,各城市一手商品住宅的成交量受到新政调控,都出现了较大幅度的下滑,但由于各城市的发展状态不同,表现也各异。

  杭州是近年房地产投资的标杆,由于浙江巨大的民间财富从产业中溢出,对高端房产有较大自住和投资性需求,而杭州的旅游休闲城市开发也给资金提供了较好的炒作空间。今年4月杭州一手商品住宅的成交量已经高达90万平方米,市场热度已远超去年同期水平。在这一轮调控中,投资性购房所受的打击面最大,使得杭州5月新房的成交量下滑到12.3万平方米,只相当于4月份的13.6%。

  中房信分析师薛建雄认为,杭州房地产业刚起来几年,市场上优质房源还比较少,同时各楼盘面对的又是高端实力买家,各楼盘和买家的抗风险能力都较强,因此成交量出现大跌,但房价下滑会比较缓慢。

  深圳楼市已经发展了近30年,供应充足市场成熟。但存在经济增长起落较大与房产投资起落较大两者叠加的难题,是近年来房价涨跌变化最快的城市,成为预判房价起落的主要风向标。虽然3、4月份深圳楼市有所回暖,但成交量仍然不到去年高峰期的一半,5月调控后,成交量大幅下滑至6.6万平方米,大量楼盘价格应声下跌。广州楼市的现状与深圳相似,由于3、4月回暖较慢,如今调整也相对缓慢。

  在国家经济转型,大量产业向三四线城市转移的情况下,一些炒楼资金就会流向这些城市,未来还会出现一大批类似杭州、包头、鄂尔多斯之类的城市,以旅游休闲、产业经济带动城市发展,将会快速发展成为周边城市的产业中心,成为下一轮国家经济增长的助力。此类城市的核心地段或新城工业区房价涨幅还可能会带动GDP。因此,在这轮调整中,将会有大量的投资资金向此类城市转移。